El impago de Evergrande, uno de los mayores promotores de China, desencadenó una cadena de impagos entre los promotores, lo que desencadenó la actual crisis del mercado inmobiliario en China.
Si bien los analistas frecuentemente atribuyen la crisis al sistema tributario de China, el financiamiento de la tierra, la intervención estatal y varios otros factores, una investigación reciente de la Universidad de Michigan ha revelado un aspecto que a menudo se pasa por alto: la naturaleza concentrada de la industria inmobiliaria.
La investigación, dirigida por Lan Deng, profesor de planificación urbana y regional, examinó la industria inmobiliaria de China desde principios de la década de 2000 hasta 2018. Descubrió que la industria se volvió cada vez más concentrada, y las grandes empresas representan una proporción cada vez mayor de la producción de viviendas del país. que jugó un papel importante en la desaceleración del mercado.
Por ejemplo, los cinco principales promotores inmobiliarios de China representaron el 30% de la producción total de viviendas del país en 2018, en comparación con una participación del 13% en los EE. UU. La producción de viviendas en los EE. UU. fue solo aproximadamente una cuarta parte de lo que China produjo en la ultima decada.
El grupo de investigación de las 10 principales empresas inmobiliarias de China destaca aún más esta concentración: entre 10.000 empresas de desarrollo inmobiliario registradas en el país, la participación de mercado de las 100 empresas principales, medida por los ingresos por ventas, aumentó del 28% en 2012 al 58% en 2018. .
Las repercusiones del fracaso de tales conglomerados son de amplio alcance, como lo demuestran Evergrande y Country Garden, los dos principales promotores inmobiliarios de China. Evergrande, que alguna vez contó con una construcción anual de 72 millones de metros cuadrados, se declaró en quiebra en agosto de 2023.
Country Garden, cuya producción anual de viviendas era aproximadamente el doble del tamaño de Evergrande antes de la pandemia, entró en default en octubre de 2023 y enfrentó una petición de liquidación de su acreedor al año siguiente, según las últimas noticias. El colapso de estos líderes de la industria ha supuesto un lastre para todo el mercado inmobiliario chino.
Según el estudio, la concentración del sector inmobiliario en China se debió principalmente a las ventajas de las que disfrutan los grandes promotores. Los grandes promotores a menudo tenían acceso a capital de bajo costo. En China, todos los bancos importantes son de propiedad estatal y, por lo tanto, la capacidad de los bancos para otorgar préstamos está fuertemente regulada por el Estado.
Preocupados por la excesiva dependencia económica del país de la industria inmobiliaria, bajo mandato estatal, sólo los promotores evaluados como de bajo riesgo podían obtener préstamos bancarios; por lo general eran grandes promotores con vínculos directos o indirectos con el Estado.
Otro factor que contribuyó a la concentración fue el modelo de preventa de China en el mercado inmobiliario. Según el modelo de preventa, el pago inicial de los compradores, así como sus préstamos hipotecarios, se transfieren a los promotores durante el proceso de desarrollo, que luego se utilizan como capital de desarrollo. Debido a los riesgos asociados con las preventas, los compradores de viviendas en China preferirían adquirir viviendas de grandes empresas con antecedentes establecidos.
El sistema de mercado abierto de tierras de China también favoreció a los grandes promotores. En China, la tierra es propiedad del Estado y se vende al mejor postor mediante un proceso de subasta. Como resultado, sólo los desarrolladores con suficientes recursos financieros pueden ganar la licitación; por lo general, son grandes desarrolladores. Desde 2006, el gobierno central chino ha impuesto un sistema de cuotas de tierra que limita la cantidad de tierra que los gobiernos locales pueden ofrecer para el desarrollo urbano.
Como resultado, de 2004 a 2018, el aumento anual en el costo de la tierra promedió alrededor del 17%, mientras que el aumento promedio anual en el precio de la vivienda fue de alrededor del 9%. El hecho de que el costo de la tierra haya aumentado a un ritmo mucho más rápido que los precios de la vivienda indica una disminución del margen de ganancias para el desarrollo inmobiliario a lo largo del tiempo, lo que dificulta las cosas para los pequeños desarrolladores.
«La concentración de la industria inmobiliaria no sólo exacerba los desafíos para la economía nacional sino que también trae impactos negativos a las economías locales», dijo Deng.
El sector inmobiliario contribuyó alrededor del 20% del PIB de China. Los grandes promotores a menudo se expandieron a nivel nacional, buscando nuevas oportunidades de desarrollo fuera de sus ciudades de origen, especialmente en regiones con costos de tierra más bajos, lo que generó un exceso de oferta de viviendas en esos lugares.
Por ejemplo, las 30 principales empresas de desarrollo inmobiliario de China estaban construyendo en un promedio de 80 ciudades en 2017, en comparación con un promedio de solo cinco ciudades en 2003. Evergrande ha pasado de construir en 25 ciudades en 2009 a construir en 228 ciudades en 2018.
A medida que las empresas se expandieron por las ciudades, el desarrollo inmobiliario dejó de ser un negocio local, ya que las ganancias obtenidas mediante la compra de viviendas por parte de los residentes locales a menudo se enviaban de regreso a las sedes de esas empresas, que generalmente están ubicadas en regiones más prósperas, lo que contribuye a las crecientes disparidades regionales. , encontró el estudio.
Además, cuando los mercados locales toman una dirección negativa, esas grandes empresas nacionales podrían retirar rápidamente sus inversiones de lugares menos desarrollados, como se vio durante la pandemia de COVID-19. Según el estudio, esto expone a las economías locales, que a menudo dependen del sector inmobiliario como motor de crecimiento, a consecuencias nefastas con poca actividad de desarrollo.
El estudio se publica en la revista Housing Studies.
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