Plaza Espacio y el costo de maximizar ingresos a costa del entorno

• El caos vehicular registrado la semana pasada convirtió una inconformidad entre locatarios en un problema visible para consumidores y automovilistas.
• El caso abre una discusión más amplia para el Caribe mexicano: qué sucede cuando la búsqueda de nuevos ingresos deteriora la experiencia, modifica condiciones previamente ofrecidas y termina afectando el ecosistema económico del que depende el propio negocio.

Cancún, Quintana Roo.— Durante años, el extraordinario crecimiento turístico e inmobiliario del Caribe mexicano permitió absorber prácticas que difícilmente habrían sobrevivido con la misma facilidad en mercados más competidos. Precios crecientes, consumos mínimos, nuevos cargos, restricciones de acceso, estacionamientos cada vez más costosos y otras barreras fueron incorporándose gradualmente a la experiencia de habitantes y visitantes.
Individualmente, muchas de estas decisiones pueden parecer económicamente racionales: un restaurante puede incrementar sus precios, un propietario puede aumentar una renta, un estacionamiento puede introducir una nueva tarifa y un prestador puede agregar un cargo por un servicio.

El problema comienza cuando cada participante intenta maximizar su beneficio particular sin considerar el costo que traslada al resto del ecosistema. Existe una diferencia entre crear valor y simplemente encontrar una nueva manera de cobrar por el valor que ya existe, y el Caribe mexicano comienza a tener razones para reflexionar sobre esa diferencia.

Las playas públicas ofrecen quizá el ejemplo más evidente

Uno de los casos más notorios se encuentra, paradójicamente, en aquello que por definición debería ser accesible para todos: las playas. La legislación mexicana establece el libre acceso y tránsito por las playas y la Zona Federal Marítimo Terrestre. Sin embargo, durante años habitantes y turistas han denunciado obstáculos prácticos para acceder a determinadas zonas del litoral cuando hoteles, clubes de playa y otros establecimientos controlan los caminos efectivos para llegar hasta ellas.

El resultado puede ser absurdo: una persona tiene derecho a entrar a una playa pública, pero en la práctica puede encontrarse con consumos mínimos, estacionamientos costosos, accesos poco claros o la percepción de que debe pagar para disfrutar de algo cuyo acceso es jurídicamente público.

Esto no significa que los establecimientos privados no tengan derecho a cobrar por sus propios servicios. El problema aparece cuando se confunde el derecho a cobrar por un servicio privado con la posibilidad de monetizar prácticamente todo aquello que lo rodea. Y esa diferencia importa.

Tulum comienza a recorrer el camino contrario

La situación reciente de Tulum ofrece una advertencia. La pérdida de dinamismo turístico del destino tiene múltiples causas y sería incorrecto atribuirla a un solo factor. El sargazo constituye un problema particularmente importante, y existen además factores relacionados con conectividad, infraestructura, movilidad, condiciones económicas y comportamiento de los mercados turísticos internacionales.

Pero junto con ellos aparece recurrentemente otra discusión: la experiencia del visitante. Precios elevados, dificultades para moverse, restricciones prácticas de acceso y la percepción de pagar demasiado por demasiadas cosas comenzaron a convertirse también en un problema de competitividad.

Resulta por ello particularmente interesante observar hacia dónde apuntan algunas de las medidas adoptadas para recuperar el destino. El denominado Plan Tulum Renace ha impulsado iniciativas destinadas precisamente a reducir fricciones: apertura de accesos públicos a playas, gratuidad en determinados accesos, alternativas de estacionamiento, transporte público, movilidad eléctrica, vigilancia de precios y acciones para mejorar la atención al visitante. La propia Secretaría de Turismo ha utilizado tres conceptos para describir el objetivo: hacer de Tulum un destino más accesible, ordenado y competitivo.

La lógica económica detrás de esas palabras merece atención, porque hacer algo más accesible significa, en ocasiones, renunciar a obtener un ingreso inmediato para producir un beneficio mayor. Una familia que puede llegar fácilmente a una playa consume en restaurantes; un visitante que encuentra estacionamiento permanece más tiempo; una persona que no siente que cada interacción representa un nuevo cobro tiene mayores incentivos para regresar. Facilitar también genera valor.

El límite de “cobrar porque se puede”

Existe una expresión coloquial mexicana para describir una conducta que durante años ha encontrado espacio en determinados sectores de la economía turística: el “gandallismo”. No se emplea aquí como categoría jurídica ni como descripción general del empresariado del Caribe mexicano, sino para referirse a algo mucho más específico: aprovechar una posición favorable para obtener el máximo beneficio posible sin considerar suficientemente las consecuencias que esa decisión genera para terceros.

El problema de esa lógica no es solamente ético; también puede ser económicamente contraproducente. Mientras exista demanda suficiente, parece funcionar: el consumidor paga, el turista regresa, el comerciante acepta las condiciones y el inversionista continúa colocando capital. Pero ninguno está obligado a hacerlo para siempre. En algún momento, el visitante puede elegir otro destino, el consumidor puede elegir otro establecimiento y el comerciante puede decidir instalar su negocio en otro lugar.

Plaza Espacio: un caso mucho más pequeño de la misma discusión

La semana pasada, esta discusión adquirió una expresión mucho más pequeña, pero extraordinariamente ilustrativa, en Plaza Espacio, en Puerto Cancún. Desde meses atrás, este medio había recibido denuncias relacionadas con el trato de la administración hacia algunos de sus locatarios. Las inconformidades describían modificaciones de condiciones, conflictos comerciales y decisiones que, desde la perspectiva de los denunciantes, privilegiaban los intereses de la propiedad sobre la estabilidad de los negocios establecidos. Pero hasta entonces se trataba fundamentalmente de un conflicto interno.

El 30 de octubre eso cambió. La implementación de nuevas restricciones y cobros relacionados con el estacionamiento coincidió con largas filas de automóviles intentando ingresar al desarrollo. Fotografías tomadas ese día mostraron vehículos acumulados en distintos puntos de acceso y circulación. El problema salió de los contratos y se volvió visible en la calle.

A partir de entonces comenzó a generarse un ruido mucho mayor alrededor de Plaza Espacio. Nuevas inconformidades de comerciantes llegaron a este medio, y una discusión que podía parecer exclusivamente contractual comenzó a involucrar también a consumidores y automovilistas.

El estacionamiento no era un detalle menor

Hay un elemento que resulta especialmente relevante para comprender el reclamo de los locatarios. Plaza Espacio fue comercializada destacando una infraestructura de 547 cajones de estacionamiento para un área comercial de 4,820 metros cuadrados, y la propia desarrolladora, Evalor, describe al complejo como un espacio en el que convergen trabajo, convivencia y entretenimiento. Es decir, la accesibilidad vehicular no constituye una característica marginal de un proyecto de estas dimensiones.

Pero hay algo más. De acuerdo con documentación contractual referida por locatarios a este medio, el acceso a cajones de estacionamiento se encontraba contemplado expresamente dentro de las condiciones acordadas con los comerciantes. Esto modifica la naturaleza de la controversia: para los locatarios denunciantes, no se trata simplemente de que un servicio que anteriormente era gratuito haya comenzado a cobrarse, sino de que una condición tomada en consideración al momento de decidir invertir habría sido posteriormente modificada.

Un empresario toma precisamente ese tipo de condiciones en cuenta. Calcula la renta, evalúa la ubicación, estudia el flujo de personas y considera la accesibilidad y el estacionamiento.

Después invierte, acondiciona el local, contrata trabajadores y desarrolla clientela. Solamente entonces comienza a recuperar su inversión.

Modificar la ecuación una vez realizado ese proceso puede producir consecuencias muy distintas a las de establecer las condiciones desde el principio.

El ejemplo de una compra de cinco minutos

Una tienda de conveniencia permite entender fácilmente el problema. Parte de su valor consiste precisamente en la conveniencia: un automovilista puede detenerse durante cinco minutos, comprar un café, una bebida o cualquier producto cotidiano y continuar su trayecto. La facilidad de entrar y salir forma parte de la decisión de compra.

Pero si para realizar una operación de pocos minutos el consumidor debe hacer una fila, atravesar nuevos controles y pagar estacionamiento, existe una alternativa extremadamente sencilla: seguir manejando. Desde la perspectiva de quien administra el estacionamiento, existe un nuevo ingreso potencial; desde la perspectiva del establecimiento, puede existir un cliente menos. Individualmente, esa pérdida parece insignificante.

Multiplicada por cientos de consumidores, deja de serlo.

El caos vehicular hizo visible el costo
Precisamente por ello, las imágenes de la semana pasada resultan relevantes. Las fotografías del 30 de octubre no permiten establecer que cada automóvil detenido estuviera ahí exclusivamente como consecuencia del nuevo sistema, pero sí documentaron una situación de congestionamiento coincidente con la modificación de las condiciones de acceso. Sobre todo, hicieron visible una consecuencia que hasta entonces podía parecer abstracta: una decisión tomada dentro de un desarrollo privado comenzó a generar efectos perceptibles para personas que simplemente intentaban ingresar.
Ese momento cambió la naturaleza de la conversación. El estacionamiento dejó de ser solamente un asunto entre propietario y locatarios y comenzó a formar parte de la experiencia del consumidor.

Un locatario ya decidió abandonar Plaza Espacio

Existe además una consecuencia todavía más concreta. De acuerdo con información proporcionada a este medio, al menos uno de los locatarios decidió ya abandonar Plaza Espacio. El dato debería importar a cualquier administrador de un desarrollo comercial, porque un locatario no representa solamente una renta mensual: representa capital invertido, empleos, clientes, actividad y flujo para los establecimientos que se encuentran alrededor.

Una persona puede acudir a comer a un restaurante y terminar comprando algo en otro establecimiento. Los trabajadores de una oficina consumen en tiendas y restaurantes. Los clientes de un negocio caminan frente a los demás. Los establecimientos exitosos incrementan el atractivo del conjunto. Eso es precisamente lo que convierte a un conjunto de locales en una plaza: un ecosistema económico.

El beneficio de uno puede convertirse en el costo de todos

Ahí aparece la discusión central. Una administración puede encontrar nuevas formas de obtener ingresos de su inmueble, y eso es perfectamente legítimo. Pero una buena administración también debe preguntarse cuánto valor destruye para obtener cada peso adicional.

Si cobrar estacionamiento produce ingresos, pero reduce el flujo de clientes, una parte del costo la absorben los locatarios. Si dificulta el acceso y produce filas, otra parte la absorben los consumidores. Si algunos negocios terminan abandonando el desarrollo, eventualmente también lo absorbe el propietario.

Es el mismo principio que comienza a discutirse a mayor escala en el Caribe mexicano. Cobrar por un servicio puede ser rentable. Obstaculizar en la práctica el acceso a una playa pública para monetizarlo puede producir ingresos. Incrementar precios cuando existe una demanda extraordinaria puede funcionar. Pero cada una de esas decisiones consume una pequeña parte de algo mucho más difícil de construir: el atractivo del lugar.

Las buenas prácticas parten de una lógica diferente

Las medidas que actualmente buscan recuperar competitividad en destinos como Tulum apuntan precisamente hacia otro modelo: facilitar accesos, crear estacionamiento, mejorar la movilidad, transparentar precios, reducir obstáculos, profesionalizar servicios y hacer más sencilla la experiencia. No se trata de renunciar a la rentabilidad, sino de comprender de dónde proviene.

Un ecosistema económico saludable no funciona cuando una de sus partes consigue extraer sistemáticamente el máximo posible de las demás.

Funciona cuando todos encuentran razones para permanecer dentro de él: el turista quiere regresar, el consumidor quiere volver, el comerciante quiere renovar su contrato y el propietario quiere conservar al comerciante. Cada uno obtiene valor porque los demás también lo obtienen.

Plaza Espacio todavía puede corregir

La administración de Plaza Espacio tiene oportunidad de explicar sus decisiones y, en su caso, corregir aquello que esté generando consecuencias no previstas. Las preguntas son concretas: ¿qué establecen exactamente los contratos respecto del acceso a cajones de estacionamiento? ¿Por qué cambiaron las condiciones? ¿Se consultó previamente a los locatarios? ¿Existen periodos de cortesía o mecanismos de validación para clientes? ¿Qué medidas se adoptaron después del caos vehicular registrado la semana pasada? ¿Y qué circunstancias llevaron a que uno de los comerciantes decidiera abandonar el desarrollo?

Responderlas ayudaría a determinar si se trata simplemente de problemas de implementación o de una concepción más profunda sobre la relación entre propiedad, locatarios y consumidores. La discusión de fondo, sin embargo, rebasa Plaza Espacio.

Durante décadas, el Caribe mexicano ha construido uno de los activos turísticos más extraordinarios del país.

Conservarlo requiere también abandonar aquellas prácticas que confunden una posición privilegiada con una oportunidad ilimitada para extraer valor. Tulum empieza a reconocerlo al intentar recuperar accesibilidad, movilidad y una mejor experiencia para sus visitantes. Plaza Espacio enfrenta ahora, a una escala infinitamente menor, una elección parecida.

La rentabilidad sostenible no consiste en descubrir cuánto más se puede cobrar. Consiste en construir un lugar en el que consumidores, comerciantes e inversionistas sigan queriendo estar.