Por: José Alberto Sánchez Nava
“Cuando la ley habla en sombras, el poder camina sin cadenas. Solo la claridad en la norma es guardiana del hogar y la dignidad del ciudadano.”
1.- introducción
En la Ciudad de México, un nuevo fantasma recorre los pasillos de la política y el derecho: la reforma al artículo 132 del Código Fiscal para 2025, una medida que, bajo la máscara de la transparencia y la planeación urbana, ha desatado un vendaval de incertidumbre jurídica y temores fundados entre los propietarios de inmuebles. Esta modificación, aprobada por la mayoría morenista en el Congreso local, no solo cuestiona los límites del Estado sobre la propiedad privada, sino que evidencia una peligrosa tendencia hacia el control discrecional y la opacidad institucional.
2.-Antecedentes: Un Entramado Constitucional Peligroso
El 2 de septiembre de 2024, la Gaceta Oficial de la CDMX publicó una reforma al artículo 3 de la Constitución local, reafirmando la propiedad de la Ciudad sobre bienes de dominio público, uso común y privado, así como ejidal y comunal. Si bien este cambio buscaba homologar el concepto de propiedad con el artículo 27 de la Constitución federal —que reserva a la Nación la propiedad originaria—, generó sospechas al omitir claridad sobre cómo se armonizarían los derechos privados con las facultades expropiatorias. Este vacío se agravó con el artículo 832 del Código Civil local, que declara de “utilidad pública” la adquisición de terrenos para destinarlos a viviendas sociales o alquileres módicos.
La combinación de estas normas crea un caldo de cultivo para interpretaciones expansivas: ¿es la reforma al artículo 132 del Código Fiscal 2025 para la CDMX un instrumento para recabar datos que faciliten futuras expropiaciones bajo el discurso de “combate a la pobreza”? La pregunta no es retórica.
3.-El Artículo 132 del Código Fiscal: Ambigüedad como Herramienta de Control
La reforma exige a los dueños de inmuebles con valor catastral superior a 4.5 millones de pesos presentar una “declaración informativa” sobre “el estado que guardan” sus propiedades ante la Secretaría de Finanzas. Sin embargo, ni la ley ni las autoridades han definido qué significa este término. ¿Se refiere al estado físico de la construcción? ¿A su ocupación? ¿A su uso comercial o habitacional? La vaguedad es tal que incluso diputados opositores como Diego Garrido (PAN) han denunciado que la medida podría exigir datos sensibles: “¿Quiénes viven ahí? ¿Está desocupada? ¿Se renta?”.
Esta ambigüedad no es inocente. Sin un formato oficial ni lineamientos claros, la declaración se convierte en un arma de doble filo: los propietarios quedan expuestos a sanciones de hasta 10,821 pesos por incumplimiento, mientras la autoridad retiene la facultad de interpretar discrecionalmente la información, abriendo la puerta a inspecciones arbitrarias, ajustes unilaterales del valor catastral y, potencialmente, incrementos al impuesto predial.
4.-El Fantasma de la Expropiación y la Respuesta Judicial
Las críticas más severas apuntan a un posible uso político de los datos recabados. Existen voces legislativas como la de Diego Garrido, quien advierte que inmuebles declarados “desocupados” podrían ser expropiados bajo el pretexto de vivienda social. Este temor no es infundado: el artículo 832 del Código Civil ya sienta un precedente al priorizar el “interés colectivo” sobre el derecho individual.
No obstante, la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) ha delineado un contrapeso. En una tesis derivada del amparo 8756/41 (1943), el máximo tribunal estableció que toda expropiación debe justificar rigurosamente la “utilidad pública”, ceñirse a leyes específicas y someterse al escrutinio judicial. Es decir, ni el Ejecutivo ni los gobiernos locales pueden actuar como “intérpretes soberanos” de las causales expropiatorias. La reforma al artículo 132 del Código Fiscal, al carecer de reglas claras, choca con este principio, pues delega en la autoridad administrativa un margen peligroso para inventar justificaciones.
5.-¿Recaudación o Control Social?
Los defensores de la reforma, argumentan que fortalecerá el padrón catastral y la sostenibilidad económica. Sin embargo, la selectividad de la medida —solo aplica a propiedades de alto valor— y la opacidad en el uso de los datos alimentan la desconfianza. ¿Por qué no incluir comercios o terrenos agropecuarios? ¿Es realmente una herramienta de planeación urbana o un ensayo para normalizar la intromisión estatal en la vida privada?
El historial reciente de la CDMX no ayuda. Entre el deterioro de servicios públicos y la falta de transparencia en el gasto del predial, muchos propietarios ven esta reforma como otro intento de monetizar su patrimonio sin ofrecer contraprestaciones claras.
6.-Conclusión: Un Llamado a la Claridad
La propiedad privada no es un privilegio, sino un derecho fundamental que sustenta la seguridad jurídica y la inversión. La reforma fiscal al artículo 132, en su estado actual, socava ambos principios. Urge que el Congreso local:
- Defina con precisión qué implica “el estado que guardan” los inmuebles.
- Publique un formato oficial para la declaración, evitando interpretaciones subjetivas.
- Garantice que los datos no se usarán para fines expropiatorios o incrementos fiscales sin sustento.
Mientras esto no ocurra, la sombra de la arbitrariedad seguirá cerniéndose sobre los dueños de inmuebles en la capital. Como bien advirtió la SCJN: sin ley clara, no hay justicia posible. Y sin justicia, la propiedad privada se convierte en una ficción.
José Alberto Sánchez Nava es periodista de investigación y analista jurídico. Sus columnas en Índice Político, como “Fin de la propiedad privada: La Ciudad de México redefine el control de bienes privados, ejidales y comunales” y “Propietarios de inmuebles en la CDMX ante la incertidumbre del binomio entre el artículo 832 del Código Civil y la nueva reforma inmobiliaria”, profundizan en los desafíos legales y sociales de las políticas urbanas en la capital.
Fuentes:
